Die Regierung von Pedro Sánchez hat am 6. Oktober zwei Wohnungsdekrete beschlossen, die am 7. Oktober im Staatsanzeiger BOE veröffentlicht wurden. Sie sollen Mieter stärker schützen, Zwangsräumungen begrenzen und Ferien- sowie Zimmervermietungen schärfer regeln. Was gilt schon, was kommt erst im November, und was ist in den Schlagzeilen verkürzt?
Es handelt sich um zwei getrennte Texte: das Real Decreto-ley 29/2026 mit dem großen Maßnahmenpaket und das Real Decreto-ley 28/2026 zur automatischen Vertragsverlängerung. Das Paket 29/2026 gilt grundsätzlich seit dem Tag nach der Veröffentlichung, einzelne Teile starten später, etwa die Mehrwertsteuerregel am 1. Dezember 2026. Die Verlängerungsregel aus 28/2026 tritt laut BOE am 15. November 2026 in Kraft.
Beide Dekrete müssen noch vom Parlament bestätigt werden. Da die Cortes aufgelöst sind, liegt das bei der Diputación Permanente, dem Ständigen Ausschuss. Hintergrund: Der Kongress hatte am Freitag, 2. Oktober, die ersten Wohnungsdekrete der Regierung abgelehnt. Pedro Sánchez kündigte daraufhin am 5. Oktober die Auflösung der Cortes und Neuwahlen für den 29. November an. Die Regierung beschloss nun überarbeitete Texte. Für einen konkreten Mietvertrag, eine Kündigung oder eine Steuerberechnung ist der jeweilige BOE-Text maßgeblich.
Was sich für Mieter und Vermieter ändern soll
Bis zu zwei zusätzliche Jahre für auslaufende Verträge
Grenzen für die jährliche Mieterhöhung
Von Inkrafttreten bis 31. Dezember 2027 gilt: Liegt die Miete über dem staatlichen Referenzwert, darf sie bei der jährlichen Anpassung gar nicht steigen. In allen anderen Fällen entscheidet die Einigung der Parteien, ohne Einigung sind höchstens 2 Prozent erlaubt. Das betrifft die jährliche Anpassung bestehender Verträge und ist keine pauschale Mietsenkung.
Automatische Verlängerung um fünf beziehungsweise sieben Jahre
Nach der Mindestlaufzeit von fünf Jahren (sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist) verlängert sich der Vertrag stillschweigend um jeweils denselben Zeitraum. Will der Vermieter nicht verlängern, muss er dies mindestens sechs Monate vorher ankündigen, der Mieter zwei Monate. Zudem schuldet der Vermieter in der Regel eine Entschädigung: den höheren Betrag aus zwölf Monatsmieten oder einer Monatsmiete für jedes Jahr, das der Mieter in der Wohnung gewohnt hat. Berechnet wird sie nach dem oberen Wert der Spanne im staatlichen Mietreferenzsystem.
Die Entschädigung entfällt unter anderem bei Eigenbedarf einer natürlichen Person für sich oder nahe Angehörige, wenn der Mieter die Wohnung in den zwölf Monaten vor der Kündigung mehr als sechs Monate nicht bewohnt hat (ohne triftigen Grund wie Gesundheit, Arbeit, Studium oder Pflege), wenn er im selben Ort eine andere geeignete Wohnung besitzt oder wenn er ein faires Angebot für einen neuen Vertrag ablehnt. Die Schlagzeile „unbefristete Mietverträge“ ist daher verkürzt: Es gibt wiederkehrende Verlängerungen, aber keine unkündbaren Verträge.
Das Dekret 28/2026 sieht außerdem zwei außerordentliche Verlängerungen auf Antrag des Mieters vor, wenn der Vermieter nicht verlängern will: um bis zu ein Jahr bei nachgewiesener sozialer und wirtschaftlicher Schutzbedürftigkeit (für Großvermieter verpflichtend) und in ausgewiesenen angespannten Märkten (zonas tensionadas) um bis zu drei Jahre in Jahresschritten. Nach Ablauf dieser Verlängerung wird gegebenenfalls die Entschädigung fällig.
Zeitmiete, Zimmer und Ferienwohnungen
Bei Zeitmietverträgen (alquiler de temporada) muss ein echter, belegbarer Grund für den vorübergehenden Aufenthalt vorliegen. Die Laufzeit soll über 31 Tage liegen und in der Regel zwölf Monate nicht überschreiten. Fehlt der Grund, übersteigt die Dauer zwölf Monate ohne Rechtfertigung oder folgen mehr als zwei Verträge zwischen denselben Parteien für dieselbe Wohnung aufeinander, gilt der Vertrag von Beginn an als reguläre Wohnraummiete.
Bei der Vermietung einzelner Zimmer darf die Summe der gleichzeitig laufenden Zimmermieten nicht höher sein als die Miete für die ganze Wohnung. In ausgewiesenen angespannten Märkten (zonas tensionadas) gelten zusätzlich die dortigen Mietgrenzen.
Steuerlich fällt ab 1. Dezember 2026 10 Prozent IVA auf die Vermietung möblierter Wohnungen an, wenn sie höchstens 30 Nächte dauert und nicht die Hauptwohnung des Vermieters betrifft. Ebenfalls besteuert bleibt die Vermietung mit hoteltypischen Zusatzleistungen wie Reinigung oder Wäschedienst. Gemeinden in angespannten Märkten können außerdem Zuschläge auf die Grundsteuer IBI für touristisch genutzte Wohnungen erheben: bis zu 50 Prozent, bis zu 100 Prozent bei zwei und bis zu 150 Prozent bei vier oder mehr solcher Immobilien.
Schutz vor Zwangsräumungen
Bis Ende 2030 sollen Gerichte Räumungsverfahren gegen wirtschaftlich schutzbedürftige Menschen ohne Wohnalternative unter bestimmten Voraussetzungen aussetzen. Das ist kein allgemeines Räumungsverbot. Bei Räumungen wegen Mietrückständen bekommt die zuständige Verwaltung zwei Monate Zeit, eine Ersatzwohnung anzubieten oder die ausstehenden Beträge zu zahlen. Gelingt beides nicht, tritt sie an die Stelle des Mieters als Schuldner und der Vertrag läuft weiter. In bestimmten Fällen werden Vermieter für Ausfälle entschädigt.
Steuerentlastungen und Hilfe beim Wohnungskauf
Mieter mit einer Steuer-Bemessungsgrundlage unter 33.007,20 Euro sollen 10 Prozent ihrer Mietzahlungen für die Hauptwohnung von der staatlichen Einkommensteuer IRPF abziehen können. Die abzugsfähige Basis ist bis 11.630 Euro gedeckelt und sinkt oberhalb von 23.007,20 Euro. Besitzt der Mieter im Umkreis von 50 Kilometern eine andere Wohnung, entfällt der Abzug.
Vermieter, die keine Großvermieter sind und bei einem neuen Vertrag die Miete um mehr als 5 Prozent senken, können je nach Fall 100, 95, 90, 85 oder 70 Prozent ihrer Mieteinkünfte steuerlich entlasten. Das ist keine Mieterstattung, sondern eine Steuerermäßigung.
Für den Kauf der ersten Hauptwohnung ist das Programm TU CASA vorgesehen: zinslose Ergänzungsdarlehen über das staatliche Kreditinstitut ICO, die den kleineren Betrag aus 20 Prozent des Kaufwerts und 50.000 Euro abdecken. Die Wohnungen unterliegen danach dauerhaft einem Höchstpreis beim Weiterverkauf. Die Details soll ein Kabinettsbeschluss regeln.
Was in Schlagzeilen oft zu kurz kommt
„Fonds dürfen keine Wohnungen mehr kaufen“ stimmt so nicht. Betroffen sind bis Ende 2030 bestimmte Käufe durch auf Schnäppchenkäufe spezialisierte Unternehmen und durch juristische Personen mit Großvermieter-Status (mehr als zehn Wohnimmobilien oder mehr als 1.500 Quadratmeter Wohnfläche), wenn der Preis unter 70 Prozent des unabhängig geschätzten Marktwerts liegt. Ausnahmen gibt es etwa für bezahlbaren oder sozialen Wohnraum. Auch „alles gilt sofort“ stimmt nicht: Die Verlängerungsregel startet erst am 15. November, und ob sie einen Vertrag betrifft, hängt von Laufzeit, Vertragsart und Übergangsregeln ab.
Häufige Fragen zu den neuen Wohnungsdekreten
Stand: 8. Oktober 2026. Die Vorbehalte zur parlamentarischen Bestätigung und zum Inkrafttreten gelten weiterhin.
Was hat die Regierung von Pedro Sánchez beschlossen?
Zwei Wohnungsdekrete: Das Real Decreto-ley 29/2026 mit Maßnahmen zum Mieterschutz, zur Begrenzung von Mieterhöhungen, zum Schutz vor Zwangsräumungen und zur Förderung bezahlbaren Wohnraums sowie das Real Decreto-ley 28/2026 zur Verlängerung von Mietverträgen.
Sind die neuen Regeln bereits gültig?
Das Maßnahmenpaket (29/2026) gilt grundsätzlich seit dem Tag nach der Veröffentlichung im BOE, also seit dem 8. Oktober 2026. Einzelne Teile starten später, etwa die IVA-Regel am 1. Dezember 2026. Das Dekret zur Vertragsverlängerung (28/2026) tritt laut BOE am 15. November 2026 in Kraft. Beide Dekrete müssen noch von der Diputación Permanente bestätigt werden.
Können Mieter einen auslaufenden Vertrag verlängern lassen?
Für Wohnraummietverträge, deren Pflicht- oder stillschweigende Verlängerung vor dem 31. Dezember 2028 endet, können Mieter eine außerordentliche Verlängerung um jeweils ein Jahr beantragen, insgesamt höchstens zwei Jahre.
Erfolgt diese zweijährige Verlängerung automatisch?
Nein. Der Mieter muss sie beantragen. Der Vermieter muss sie grundsätzlich akzeptieren, sofern keine Ausnahme vorliegt, etwa eine Einigung der Parteien, ein neuer Vertrag oder nachgewiesener Eigenbedarf.
Welche Voraussetzungen gelten für die außerordentliche Verlängerung?
Der Mieter muss mit der Miete auf dem Laufenden sein und es auch in den acht Monaten davor gewesen sein. Die bisherigen Vertragsbedingungen bleiben bestehen.
Kann der Vermieter die Verlängerung wegen Eigenbedarfs ablehnen?
Ja, wenn er den Eigenbedarf für sich oder Angehörige in den vorgesehenen Fristen anzeigt und eine reale, nachgewiesene Notwendigkeit besteht.
Wie stark darf eine bestehende Miete erhöht werden?
Bei der jährlichen Anpassung bis 31. Dezember 2027 gilt: Liegt die Miete über dem staatlichen Referenzwert, darf sie gar nicht steigen. In allen anderen Fällen entscheidet die Einigung der Parteien, ohne Einigung sind höchstens 2 Prozent erlaubt.
Werden dadurch alle Mieten automatisch gesenkt?
Nein. Die Grenzen betreffen die jährliche Anpassung bestehender Mietverträge und sind keine pauschale Mietsenkung.
Was bedeutet die automatische Verlängerung um fünf oder sieben Jahre?
Nach der Mindestlaufzeit verlängert sich der Vertrag stillschweigend um jeweils denselben Zeitraum: fünf Jahre, bei einem Vermieter als juristische Person sieben Jahre.
Welche Fristen gelten bei einer Nichtverlängerung?
Der Vermieter muss mindestens sechs Monate vorher informieren, der Mieter mindestens zwei Monate vorher.
Muss ein Vermieter bei einer Nichtverlängerung eine Entschädigung zahlen?
In der Regel ja: Sie beträgt den höheren Betrag aus zwölf Monatsmieten oder einer Monatsmiete für jedes Jahr, das der Mieter in der Wohnung gewohnt hat. Ausnahmen gibt es unter anderem bei Eigenbedarf einer natürlichen Person, bei längerer Abwesenheit des Mieters, wenn er im selben Ort eine andere geeignete Wohnung besitzt oder wenn er ein faires Angebot für einen neuen Vertrag ablehnt.
Werden Mietverträge dadurch unkündbar?
Nein. Es gibt wiederkehrende Verlängerungen, aber keine unkündbaren Verträge. Gesetzliche Ausnahmen und Beendigungsmöglichkeiten bleiben bestehen.
Was ändert sich bei Zeitmietverträgen („alquiler de temporada“)?
Der Grund für den vorübergehenden Aufenthalt muss real und belegbar sein. Die Laufzeit soll über 31 Tage liegen und in der Regel zwölf Monate nicht überschreiten.
Was passiert bei mehreren aufeinanderfolgenden Zeitmietverträgen?
Folgen mehr als zwei Zeitmietverträge zwischen denselben Parteien für dieselbe Wohnung aufeinander, gilt der Vertrag von Beginn an als reguläre Wohnraummiete. Dasselbe gilt, wenn der Grund fehlt oder die Dauer zwölf Monate ohne Rechtfertigung übersteigt.
Gibt es neue Grenzen für Zimmermieten?
Ja. Die Summe der gleichzeitig laufenden Zimmermieten darf nicht höher sein als die Miete für die ganze Wohnung. In ausgewiesenen angespannten Märkten gelten zusätzlich die dortigen Mietgrenzen.
Was ändert sich bei Ferienvermietungen?
Ab 1. Dezember 2026 fallen 10 Prozent IVA auf möblierte Vermietungen von höchstens 30 Nächten an, die nicht die Hauptwohnung des Vermieters betreffen. Vermietungen mit hoteltypischen Zusatzleistungen bleiben besteuert. Gemeinden in angespannten Märkten können außerdem Zuschläge auf die Grundsteuer IBI für touristisch genutzte Wohnungen erheben: bis zu 50 Prozent, bei zwei Immobilien bis zu 100 Prozent, bei vier oder mehr bis zu 150 Prozent.
Werden Zwangsräumungen generell verboten?
Nein. Gerichte sollen Räumungsverfahren bis Ende 2030 unter bestimmten Voraussetzungen aussetzen, wenn Betroffene wirtschaftlich schutzbedürftig sind und keine Wohnalternative haben.
Werden auch kleine Vermieter berücksichtigt?
Teilweise. In bestimmten Fällen werden Vermieter für Ausfälle entschädigt, wenn ein Räumungsverfahren ausgesetzt wird. Außerdem gibt es Steuerermäßigungen für Vermieter, die keine Großvermieter sind und die Miete bei einem neuen Vertrag senken.
Welche Steuerentlastung ist für Mieter vorgesehen?
Mieter mit einer Steuer-Bemessungsgrundlage unter 33.007,20 Euro sollen 10 Prozent ihrer Mietzahlungen für die Hauptwohnung von der staatlichen Einkommensteuer IRPF abziehen können. Besitzt der Mieter im Umkreis von 50 Kilometern eine andere Wohnung, entfällt der Abzug.
Welche Steuervergünstigung können Vermieter erhalten?
Vermieter, die keine Großvermieter sind und bei einem neuen Vertrag die Miete um mehr als 5 Prozent senken, können je nach Fall 100, 95, 90, 85 oder 70 Prozent ihrer Mieteinkünfte steuerlich entlasten.
Welche Unterstützung gibt es für den ersten Wohnungskauf?
Das Programm „TU CASA“ sieht zinslose Ergänzungsdarlehen über das staatliche Kreditinstitut ICO vor. Sie decken den kleineren Betrag aus 20 Prozent des Kaufwerts und 50.000 Euro ab. Für die geförderten Wohnungen gilt danach dauerhaft ein Höchstpreis beim Weiterverkauf. Die Details soll ein Kabinettsbeschluss regeln.
Dürfen Unternehmen und Fonds künftig keine Wohnungen mehr kaufen?
Ein pauschales Kaufverbot gibt es nicht. Bis Ende 2030 sind bestimmte Käufe beschränkt, wenn der Preis unter 70 Prozent des unabhängig geschätzten Marktwerts liegt, und zwar durch auf Schnäppchenkäufe spezialisierte Unternehmen und durch juristische Personen mit Großvermieter-Status. Ausnahmen gelten etwa für bezahlbaren oder sozialen Wohnraum.
Worauf kommt es bei einem konkreten Mietvertrag an?
Entscheidend sind Vertragsart, Laufzeit, Voraussetzungen, Übergangsbestimmungen und das tatsächliche Inkrafttreten der jeweiligen Regelung. Diese FAQ ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls, maßgeblich ist der jeweilige BOE-Text.
Weiterführende Links: BOE: Real Decreto-ley 29/2026, BOE: Real Decreto-ley 28/2026, Moncloa: Ministerrat vom 6. Oktober
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